装配式建筑以部件预制化为核心，是一种提前将部分或全部构件在工厂预制完成，运输并通过一定连接方式在施工现场将零散的预制构件拼接组装而成的新型建筑。根据装配式结构部件材质不同，可将装配式分为三大类：装配式混凝土建筑、装配式钢结构建筑和装配式木结构建筑。
成本制约当前发展，装配式混凝土建筑仍为主流方向。装配式建筑工程成本的构成，除了传统现浇建筑成本构成中所包含的费用外，还增加了预制构件的生产制作成本、运输成本以及施工现场制构件安装成本，总成本较普通现浇成本高过超7.6%-38.8%。从装配率角度来看，房屋建筑成本随着装配率的提升而增加，主要体现在材料费(预制混凝土和钢结构)、运输费等方面，但同时也可以发现人工费用占比随着装配率的提升明显下降。
除成本以外，供应链体系不完善、标准不规范、技术不成熟、市场认可度不高等因素都成为制约装配式建筑发展的其他因素。从2016年住建部推行的119个装配式建筑示范项目来看，我国装配式建筑主要以混凝土结构和混钢结构为主，占比分别为35%、16%，相关部品配套生产类项目作为其上下游占比达46%。考虑到建造成本、土地制度和人口密度等因素，目前装配式混凝土建筑仍为我国主流发展的装配式建筑类型。
政策利好，装配式建筑迎来重大发展机遇。近年来，我国发布一系列政策文件，大力推广装配式建筑，住建部《“十三五”装配式建筑行动方案》明确，到2020年，全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上，其中重点推进地区达到20%以上，积极推进地区达到15%以上，鼓励推进地区达到10%以上，2016年该比例仅为4.9%，发展空间巨大。
与此同时，在劳动力成本快速上升背景下，随着装配式建筑规模逐步扩张，其单位材料费、运输费等成本偏高的劣势有望弱化，且在建筑施工环保趋严背景下，装配式建筑节能减排、缩短工期等优势也逐步凸显。随着装配式建筑标准体系不断完善、BIM技术+EPC模式逐步推广且全装修、长租公寓等政策持续落地，装配式建筑将迎来真正的黄金发展期。
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装配式建筑概述
装配式建筑以部件预制化为核心，是一种提前将部分或全部构件在工厂预制完成，运输并通过一定连接方式在施工现场将零散的预制构件拼接组装而成的新型建筑。根据装配式结构部件材质不同，可将装配式分为三大类：装配式混凝土建筑、装配式钢结构建筑和装配式木结构建筑。
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成本制约发展 装配式混凝土建筑为主流
2.1 成本为制约当前装配式建筑发展的主要因素
传统现浇建筑工程成本由直接费(直接工程费和措施费)、间接费(规费和企业管理费)、利润和税金组成。装配式建筑工程成本的构成，除了传统现浇建筑成本构成中所包含的费用外，还增加了预制构件的生产制作成本、运输成本以及施工现场制构件安装成本。根据张建国等《装配式混凝土工程与传统现浇工程成本对比分析》中提及，各种预制构件平方米造价都比现浇高，其中夹心保温外墙高出较多，楼梯、空调板比较接近。
从住建部发布的《装配式建筑工程消耗量定额》来看，装配式混凝土结构低层住宅建造成本约为2152元/m2，高层住宅2416元/m2 ;装配式钢结构高层住宅建造单价约为 2776元/m2，而相比之下现浇混凝土房屋建造成本低于2000元/m2，装配式建筑成本较普通现浇成本高过超7.6%-38.8%，装配式建筑成本高企依然是制约其发展的最大瓶颈之一。从装配率角度来看，房屋建筑成本随着装配率的提升而增加，主要体现在材料费(预制混凝土和钢结构)、运输费等方面，但同时也可以发现人工费用占比随着装配率的提升明显下降。
除成本以外，供应链体系不完善、标准不规范、技术不成熟、市场认可度不高等因素都成为制约装配式建筑发展的其他因素。
2.2 装配式混凝土仍为主流方向，钢结构有望快速发展
装配式混凝土建筑是指以工厂化生产的混凝土预制构件为主，通过现场装配的方式设计建造的混凝土结构建筑，通常简称为PC建筑。装配式混凝土建筑具有建筑和维护成本相对较低、居民接受程度较高、耐火性好等优势，可应用于对跨度要求较低的低、多、高层住宅、办公楼、学校及医院大楼。从2016年住建部推行的119个装配式建筑示范项目来看，我国装配式建筑主要以混凝土结构和混钢结构为主，占比分别为35%、16%，相关部品配套生产类项目作为其上下游占比达46%。考虑到建造成本、土地制度和人口密度等因素，目前装配式混凝土建筑仍为我国主流发展的装配式建筑类型。
随着装配式混凝土建筑的快速发展和装配式建筑率的大幅提升，PC构件市场在近年来飞速发展。2018年，有规模和实力的科研、设计、施工、装备、材料等近百家企业强势投资PC行业，在全国各地掀起了建设PC工厂和发展装配式建筑的热潮，预制混凝土生产企业的数量增长很快，据中国混凝土与水泥制品协会统计，2018年度全国各地新建PC工厂生产线近两百条，全国设计规模在3万立方米以上的预制工厂已接近1000家，其中新建的预制工厂已超过600家。
钢结构是指由钢板、型钢、钢管、钢索等钢材，用焊、铆、螺栓等连接而成的重载、高耸、大跨、轻型的结构形式，相对于传统钢筋混凝土结构，钢结构具有强度高、自重轻、抗震性能好、工业化程度高等优点，是一种节能环保型的绿色建筑结构。
由于钢结构的诸多优势，钢结构产品已广泛应用于工业厂房、高层及超高层建筑、民用住宅、大型公共建筑、航站楼、公路铁路桥梁等领域。根据钢结构产品属性划分，钢结构一般可以分为轻型钢结构和重型钢结构，在重型钢结构中又可细分为高层重钢结构、大跨度空间钢结构、电力钢结构、桥梁钢结构、海洋石油钢结构。
二十世纪90年代以前，由于我国钢铁工业发展较慢，钢材较为匮乏，国家提出了节约用钢的政策。伴随着全社会对钢结构建筑经济效益、社会效益的逐步认知，以及国内钢产量迅猛增长等行业发展条件的有利变化，我国钢结构行业得以快速发展。2007年，建设部颁布《“十一五”期间我国钢结构行业形势及发展对策》，提出到2010年，钢结构产量目标达到全国钢产量的10%。
2019年初，住建部《建筑市场监管司2019年工作要点》中提及，鼓励开展钢结构装配式住宅建设试点，在试点地区保障性住房、装配式住宅建设和农村危房改造、易地扶贫搬迁中，明确一定比例的工程项目采用钢结构装配式建造方式，完善相关配套政策，推动建立成熟的钢结构装配式住宅建设体系。此后，湖南省、山东省、四川省等7个省份出台“推进钢结构装配式住宅建设试点方案”，明确钢结构发展目标，预计装配式钢结构将继续维持快速发展。
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政策利好，装配式建筑迎来重大发展机遇
3.1 政策加码，装配式建筑进入快速发展期
与传统建筑相比，装配式建筑具有节能环保、施工周期短、生产质量高等优点，满足可持续发展要求，是国家大力推广的新型建造方式。近年来，我国发布一系列政策文件，大力推广装配式建筑，2006年住建部正式下发《国家住宅产业化基地试行办法》，开始探索装配式建筑产业化发展，2016年国务院发布《关于大力发展装配式建筑的指导意见》，标志着我国装配式建筑进入全新发展阶段。
在政策引领下，2018年我国装配式建筑发展得到市场的广泛关注，各地陆续出台鼓励装配式建筑发展的产业政策，全国各地掀起了推进装配式建筑的发展热潮，尤其是以上海、北京、深圳等为代表的特大城市发展迅速，中东部的大中城市也紧随其后。
装配式建筑最早产生于17世纪，用于美洲移民时期的木构架拼装房，20世纪在美国、英国、德国、日本等国家兴起装配式混凝土和钢结构等建造形式，我国进入21世纪后才开始大力发展。相比于法国、美国、日本等国的建筑工业化率水平，我国建筑工业化率仅有5%，仍处于起步发展阶段。
住建部《“十三五”装配式建筑行动方案》明确，到2020年，全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上，其中重点推进地区达到20%以上，积极推进地区达到15%以上，鼓励推进地区达到10%以上，2016年该比例仅为4.9%，未来发展空间巨大。从市场规模来看，2016年全国新建装配式建筑面积1.14亿平方米，同比增长57%;预计2017、2018全年新建装配式建筑面积增速超35%、25%，可以预见在政策大力推广背景下新建装配式建筑仍能维持较高增长。
3.2 人工成本上升叠加环保趋严，装配式建筑优势逐步显现
近年来，我国15-59岁劳动力人口逐年下降，2018 年全国劳动人口数量 9.11 亿人，占总人口比例下滑至 65.26%。与此同时，从2011年起我国农民工人口增速开始下降，截至2018 年，全国农民工总量 2.88 亿人，同比增长仅为 0.6%。从农民工年龄结构来看，16-30岁年龄段农民工占比逐步下降，2018年同比下降2.3个百分点至27.6%，可以预见未来农民工整体数量将出现下滑。
传统的混凝土现浇工艺是典型的劳动密集型生产方式，在劳动力红利消退背景下，劳动力成本快速上升，现浇成本优势将不再突出。2018年建筑业农民工平均工资4209元，同比增长7.43%，仍处于上涨通道中。
装配式混凝土建筑采用大量装配式构建，现场施工人数大幅减少，且随着装配率提升，人工成本占比逐步下降，可以预见在人工成本持续上涨趋势下，随着装配式建筑规模优势逐步显现，装配式建筑单位材料费、运输费等成本偏高的劣势有望弱化。与此同时，在建筑施工环保趋严背景下，装配式建筑工厂化生产的方式可以极大程度地减少现场施工所带来的污染，粉尘水平及废物处置量大幅下降，同时装配式建筑在节能、节水、缩短工期等方面也具有明显的优势。
3.3 标准体系不断完善，BIM技术+EPC模式推进装配式进程
虽然前期政府已经出台了大量的政策法规，但这些政策的具体内容并没有具体的决策指导、有效的工作程序、详细的目标、步骤和措施，起不到具体的规范作用，装配式建筑市场呈现一定程度上的无序发展。2017年以来，装配式混凝土、钢结构和木结构建筑技术标准及装配式建筑评价标准相继出台，紧随着2018年装配式混凝土剪力墙、墙板、卫生间及厨房等详细技术标准发布，2019年装配式装修标准、住宅钢结构等标准也不断完善，可以预见未来装配式建筑标准体系将继续完善，将有利于装配式建筑大范围推广。
举例来说，2018年2月《装配式建筑评价标准》正式实施，代替工业化建筑评价标准，建立了对装配式建筑评价的统一量化标准，具体对装配式建筑主体结构、围护墙和内隔墙、装修和设备管线等进行量化评分。其中，要求1、主体结构评分不低于20分;2、围护和内隔墙评分不低于10分;3、必须采用全装修;4、装配率不低于50%，当装配率为60-75%时，评价为 A 级装配式建筑;装配率为76-90%时，评价为 AA 级，装配率91%以上时，可评为 AAA级。
BIM(Building Information Modeling)技术是指通过建筑项目中的信息数据为基础，建立可视的建筑信息模型，再以三维的模型为信息平台，协同各专业、各参与方实现信息沟通，使项目的全生命周期更加高效、经济，实现对建筑项目全方面的信息管理。BIM 技术不仅能直观的展示建筑的外观及结构，还能进行预制构件以及相关节点的深化设计，减少设计误差，可利用全生命周期的信息技术对装配式建筑进行有效的管理，有利于各方和各环节的沟通和协调。当前，国内远大住工、中国建筑、鸿路钢构等主要装配式建筑公司已在BIM技术的基础上开发相应的装配式建筑信息模型，成功实现商业化应用。
2016 年，国务院发布的《关于大力发展装配式建筑的指导意见》中要求装配式建筑原则上应采用工程总承包(EPC)模式，工程总承包企业要对工程质量、安全、进度、造价负总责。装配式建筑具有“标准化设计、工业化生产、装配化施工”的特征，需要将项目的各参与方进行统一的协调，而实行 EPC模式，可以在项目层面实现对全产业链的协调规划，可充分发挥装配式建筑的优势。同时，BIM技术+EPC模式的推广将有利于实现项目建设的组织化、系统化，从而降低建设成本、缩短建造工期，促进技术集成应用和创新，实现产业化与信息化的高度融合。
3.4 全装修、长租公寓契合装配式建筑发展
全装修是指在房屋交付前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本入住标准。由于全装修房具有节能环保、高便捷以及可以增厚地产商利润等优点，已成为住宅装修的重要发展趋势。据奥维云网数据显示，2018年我国全装修渗透率为27.5%，其中一线城市的市场渗透率为50%左右，与发达国家80%的渗透率相比，提升空间较大。住建部《建筑业“十三五”规划》明确指出，到2020年，新开工全装修成品住宅面积达到30%。
《“十三五”装配式建筑行动方案》中也明确提出要推行装配式建筑全装修成品交房，推行装配式建筑全装修与主体结构、机电设备一体化设计和协同施工，加快推进装配化装修，提倡干法施工，减少现场湿作业。我们认为全装修政策与装配式建筑节能环保的“绿色建筑”理念相契合，且在施工过程中也具有较强的协同效应，两者协同发展可期。
与此同时，装配式建筑施工周期短、规模化生产等特点与长租公寓高标准化、高周转等特点也完美契合。2017年7月以来，湖北、山东省要求全省新建公共租赁住房全部实施装配式建筑，上海、南京等地更是将租赁土地出让与装配式建筑覆盖比例绑定，装配式建设进一步受益长租公寓主题。为了建立房地产长效调控机制，践行“房子用来住，不是用来炒”的理念，“租售同权、租购并举”政策相继出台，长租公寓有望迎来长期发展空间。
从需求端来看，2014年我国流动人口达到阶段性峰值的2.53亿，随后有所回落，2018年流动人口2.41亿。目前，我国仍处于城镇化发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年我国仍有2亿以上的流动人口。
根据《中国流动人口发展报告2016》数据显示，流动人口中租住私房比例67.3%，按此推断，我国房屋租赁市场仍十分广阔，长租公寓具有极大发展潜力。我们认为装配式建筑可优先在长租公寓领域推广，随着大众对装配式建筑认可度提升，其发展将真正迎来黄金发展期。
