【北京立法】外墙保温系统材料脱落，罚！

　　《北京市物业管理条例(草案)(征求意见稿)》(以下简称草案)在2019年10月起向社会公众征求意见，条例3月27日经北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议表决通过，5月1日开始实施。新增条例中，外墙脱落问题引起关注。

外墙脱落，物业或受罚！

外墙脱落现象并非老旧小区专属。

　　成都一个豪宅项目也曾多次出现外墙脱落的现象，业主的地下室天窗、路过的行人，楼旁的车辆都未曾逃脱被砸的命运。

　　当遇到类似问题，不少开发商或物业会跟业主打太极，延迟维修。

　　宁波某小区业主就告诉法治周末记者，他们小区的外墙在6年里曾脱落30余次，但事发5年，物业都没给业主一个明确的解决方案。

由于外墙贴瓷砖脱落的风险较大，有一些地方甚至出台规定，禁止3层以上的楼房外立面贴瓷砖。

　　对于外墙脱落的问题，条例中把相关责任落实到物业公司身上，其中明确规定：物业服务人员应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设备设施和部位加强日常巡查和定期养护;采取必要的安全保障措施，防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。

为防止物业公司不依规履责，条例还规定，物业服务人违反上述规定的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，处两万元以上5万元以下的罚款。

外墙脱落原因分析

饰面层所用材料自身原因

　　材料的吸水率是决定饰面材料抗冻性的重要指标。釉面砖的孔隙率决定着面砖的吸水率，釉面砖越密实，吸水率就越小或不吸水，就不能产生冻害。

大气温度的影响

　　长期受大气温度的影响，饰面各层因热胀冷缩会产生应力。冬季，入侵水分在面层、找平层部位结冰冻胀;春天融化，冻融作用使砂浆结构变松，粘结力削弱和上述应力共同作用，使面层受冻破坏。

砂浆配比计量不准确

　　砂浆配合比计量不准确，稠度控制不好，砂子中含泥量过大，在同一施工面上，采用几种不同配合比的砂浆，引起不同的干缩率而开裂、空鼓。

抹灰时基层清理不干净或不彻底

　　抹灰砂浆配比不合适，基层与底子灰强度差异太大;找平层砂浆无湿养护，找平层砂浆不能正常水化;墙体表面不平整，每层灰抹得薄厚不均等，都会影响面层与结构层的结合，从而造成找平层与基层间空鼓、开裂。

找平层表面不干净或不够粗糙

　　找平层表面不平整，靠增加粘贴砂浆厚度的办法来调整饰面的平整度，造成面层砂浆超厚，因自重作用下坠而粘结不良，造成饰面层与找平层剥离破坏。

细部节点处理不规范

　　女儿墙檐口、雨蓬等具有上平面和水平阳角的部位易发生问题。主要原因是坡度和找坡方向不正确，上平面易积存雨雪水，这些水分侵入缝隙中，经热胀冷缩和冻融循环，饰面层便开始脱皮、脱落。一旦饰面边缘开始脱落，便向大面积发展。

外墙渗漏水

　　外墙饰面层或保温层局部空鼓、产生裂纹后，出现渗漏水，最终导致保温层与外墙饰面层脱落。

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